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Rischio bolla o porto sicuro: dove cercare casa all’estero?

Rischio bolla o porto sicuro dove investire i propri capitali? É ovvio che qualche dubbio per chi voglia impegnare i propri risparmi in un immobile all’estero c’è. Quindi sicuramente è necessario disegnare una piccola cartina e scegliere piazze e punti precisi dove sbarcare per cercare la propria soluzione ideale.

L’UBS Global Real Estate Bubble Index 2019, uno studio di ricerca del Chief Investment Office di UBS Global Wealth Management, ci dà una mano in questo senso indicandoci dove ci possa essere un rischio bolla o una sopravvalutazione significativa dei mercati immobiliari.

Il rischio bolla appare maggiore a Monaco di Baviera, seguita da Toronto, Hong Kong e Amsterdam. Anche Francoforte, Vancouver e Parigi si trovano in territorio a rischio bolla, mentre squilibri importanti caratterizzano Zurigo, San Francisco, Tokyo e Stoccolma. Le valutazioni sono elevate a Los Angeles, Sydney, Ginevra e New York. Al contrario, i mercati immobiliari di Singapore, Boston e Milano sono equamente valutati, mentre invece Chicago è sottovalutata. Mark Haefele, Chief Investment Officer presso UBS Global Wealth Management spiega che a livello globale, per quanto riguarda la domanda di appartamenti urbani, l’incertezza economica ha superato l’effetto del calo dei tassi di interesse. Tuttavia, in alcune parti dell’Eurozona, i bassi tassi stanno ancora contribuendo a spingere le valutazioni immobiliari in territorio a rischio bolla.

Negli ultimi quattro trimestri, gli squilibri sono aumentati soprattutto nell’Eurozona, con Francoforte e Parigi che, rispetto all’anno scorso, sono entrate in zona a rischio bolla. Al contrario, le valutazioni a Vancouver, San Francisco, Stoccolma e Sydney sono nettamente diminuite. Anche il mercato immobiliare di Londra si è notevolmente raffreddato, spostando per la prima volta in quattro anni il polo finanziario fuori dal territorio a rischio bolla. Per contro, i punteggi dell’indice a New York e Los Angeles sono solo leggermente inferiori rispetto all’anno scorso, mentre Tokyo e Singapore rimangono quasi invariati. In media, nelle città analizzate, gli aumenti dei prezzi rettificati per l’inflazione si sono praticamente fermati negli ultimi quattro trimestri. Le proprietà residenziali si sono apprezzate nettamente solo a Mosca, Boston e nelle città dell’Eurozona. Francoforte è stata l’unica città a registrare una crescita dei prezzi a doppia cifra, cosa comune a livello globale negli anni precedenti. Per contro, ci sono state correzioni di oltre il 5% rispetto all’anno precedente a Sydney, Vancouver e Dubai.

Claudio Saputelli, Head of Real Estate presso UBS Global Wealth Management, aggiunge che il crollo mondiale dei tassi d’interesse non verrà in soccorso dei mercati immobiliari. I tassi di interesse ipotecario in molte città non sono più la sfida principale per gli acquirenti di case. Molte famiglie semplicemente non dispongono dei fondi necessari per soddisfare i criteri di finanziamento delle banche, che riteniamo rappresentino uno dei maggiori rischi per i valori immobiliari nei centri urbani.

Possedere una proprietà residenziale in città globali ha rappresentato un’opzione sicura per l’accumulo di ricchezza. Tuttavia, l’assenza di redditività economica porta a un deterioramento dell’attrattività di molte città e favorisce il trasferimento di posti di lavoro nelle periferie. Anche se sono ancora solidi i fattori di fondo che favoriscono gli immobili nei centri urbani, come l’urbanizzazione, la rivoluzione digitale e i vincoli artificiali dell’offerta, un aumento dei prezzi reali non può più essere dato per scontato.

Europa

I punteggi dell’indice sono aumentati in tutte le città dell’Eurozona, grazie ai bassi tassi di interesse. Parigi e Francoforte sono ora in territorio a rischio bolla. A Madrid e Milano il mercato immobiliare si sta riprendendo, ma sembra ancora in una fase iniziale del ciclo. A differenza dei loro omologhi europei, i punteggi dell’indice di Londra e Stoccolma sono diminuiti nell’ultimo anno. Il mercato immobiliare londinese ha lasciato il territorio a rischio bolla, in quanto i prezzi rettificati per l’inflazione hanno registrato una tendenza al ribasso dopo il picco a metà del 2016, quindi appena si avrà certezza di cosa succederà con la Brexit, potrebbe essere interessante riprendere gli investimenti.

Stati Uniti

Per la prima volta dal 2011 il livello di valutazione non è aumentato in nessuna delle città statunitensi presenti nello studio UBS. I cambiamenti normativi e i problemi di accessibilità economica hanno fatto sì che i prezzi delle case a New York siano ancora indietro alla media nazionale. Similmente, i problemi di accessibilità economica, le tensioni commerciali e la diminuzione della domanda estera hanno per ora limitato la crescita dei prezzi a San Francisco e Los Angeles. Boston è ancora valutata equamente e beneficia dell’attrattiva della regione per le aziende e i soggetti ad alto reddito. Chicago è sottovalutata, ma continua a rimanere molto indietro a causa delle crescenti sfide fiscali.

Di Pierpaolo Molinengo

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